Evaluații pentru garantarea împrumuturilor rezidențiale au scăzut cu 13,93% în primul semestru al anului 2026, potrivit Bazei Imobiliare de Garanții (BIG) gestionate de ANEVAR. Scăderea a contribuit cu 11,14 puncte procentuale la totalul de 11,15% al rapoartelor de evaluare, segmentul comercial, industrial și terenurile compensându-se reciproc.
Cererea pe piața evaluărilor din România este mai selectivă în 2026, deciziile necesitând fundamentare atentă. Evaluatorii membri ai ANEVAR evaluează nu doar imobiliare, ci și întreprinderi, echipamente, active necorporale sau instrumente financiare, lucrările fiind solicitate pentru finanțare, raportare, impozitare sau litigii.
Analizele publice pentru 2026 evidențiază diferențe între proprietățile eficiente și cele care necesită investiții. Industrialul și logistica rămân relevante, dar dinamica nu este uniformă. O încetinire a vânzărilor nu se transmite automat întregii activități de evaluare, putând apărea nevoi de reevaluare a garanțiilor sau analiză în contextul restructurării afacerilor.
Lucrările de evaluare devin mai complexe, beneficiarii necesitând explicații detaliate despre ipoteze, riscuri și calitatea datelor. Evoluția numărului de tranzacții nu este suficientă pentru a descrie dinamica întregii piețe a evaluărilor, fiind necesare date comparabile și consolidate.
Principala provocare pentru evaluatorii autorizați este interpretarea corectă a informațiilor care se schimbă rapid. Creșterea costurilor de construcție nu se transferă automat în valoarea de piață, iar costul finanțării influențează capacitatea de cumpărare și randamentul cerut de investitori.
Evaluarea impune verificarea actualei și relevanței datelor, argumentarea ipotezelor și explicarea limitelor analizei. În piețele cu puține tranzacții, documentarea necesită mai mult timp. Presupunerea optimistă a chiriilor, combinată cu subestimarea cheltuielilor, poate influența substanțial rezultatul.
Utilizarea inteligenței artificiale impune cerințe clare de verificare și responsabilitate profesională. Instrumentele AI pot accelera documentarea, dar rezultatele trebuie verificate critic pentru a identifica erorile sau informațiile neverificabile. Responsabilitatea rămâne a evaluatorului, chiar și când folosește AI.
Termenele scurte și presiunea asupra onorariilor reprezintă provocări pentru calitatea evaluărilor. Profesionistul insistă asupra pregătirii continue și a independenței, încrederea beneficiarului construindu-se printr-o concluzie argumentată, chiar dacă aceasta diferă de așteptările acestuia.
Valorile de piață din rapoartele de evaluare urmăresc condițiile pieței la data evaluării, diferind de prețul solicitat (poziția inițială a vânzătorului) sau prețul plătit (rezultatul negocierii). Nu există un procent universal de negociere aplicabil tuturor ofertelor.
Diferențele semnificative între prețul cerut, valoarea estimată și cel plătit pot apărea când o ofertă rămâne mult timp nedediată sau când tranzacția include alte bunuri. Evaluatorul analizează împrejurările și se asigură că informațiile comparate sunt raportate la condiții echivalente.
Informațiile despre tranzacții comparabile sunt utile dacă sunt verificate și argumentate ajustările pentru negociere. O diferență față de prețul unei vânzări nu demonstrează singură o eroare; trebuie examinate datele disponibile la momentul evaluării și condițiile tranzacției respective.
Cerințele de documentare și explicația alegerii datelor evoluează, standardele de evaluare a bunurilor, în vigoare de la 1 iulie 2025, incluzând factori de mediu, sociali și de guvernanță. Abordările prin piață, venit și cost își păstrează rolul în metodologie.
Pentru segmentul rezidențial, accesibilitatea finanțării, amplasamentul și costul de utilizare rămân criterii importante. În zona comercială, analiza trebuie diferențiată între birouri, retail și alte utilizări, influențate de calitatea chiriașilor, durata contractelor și gradul de ocupare.
În segmentul industrial și logistic, infrastructura de transport și adaptarea spațiului fac diferența. Se anticipează o analiză atentă a riscului de neocupare și a costurilor de adaptare. Performanța energetică și riscurile de mediu trebuie tratate prin efectele economice demonstrabile, nu prin simpla menționare.
Trebuie distinsă modificarea impozitului de modificarea valorii bunului. Impozitul rezultă din aplicarea regulilor fiscale la baza impozabilă; o creștere a sumei datorate nu demonstrează neapărat o creștere a valorii de piață. Evaluatorul estimează valoarea cerută de cadrul aplicabil, fără a stabili politica fiscală.
Valoarea impozabilă a clădirii este estimată potrivit metodologiei specifice, diferențiată de valoarea de piață a proprietății imobiliare. Un studiu de piață realizat pentru utilizările Codului fiscal și o evaluare individuală sunt instrumente diferite, fiecare având limitele sale.
Schimbările fiscale înseamnă actualizarea cunoștințelor și explicarea mai clară a rezultatului. Dacă se urmărește apropierea bazei impozabile de valorile de piață, sunt necesare date suficiente și modele validate. Efectele unei reforme se discută pe baza normelor adoptate, nu din simplul anunț al schimbării.
Schimbările legislative și cerințele băncilor influențează documentarea și raportarea. Orice cerință trebuie aplicată cu respectarea standardelor și a independenței evaluatorului. Trebuie distinsă valoarea estimată, valoarea garanției acceptate de bancă și suma finanțată, stabilită potrivit politicii de risc.
Pot apărea așteptări în ambele sensuri: un client dorește o valoare care să susțină finanțarea, altul o estimare prudentă. Aceste așteptări nu justifică modificarea rezultatului pentru o valoare prestabilită. Independența profesională este esențială, iar așteptările beneficiarului nu pot justifica modificarea unei concluzii fundamentate.
Dezvoltarea cadrului etic, exemplele practice și monitorizarea calității sunt priorități pentru ANEVAR. Orice situație de presiune trebuie analizată concret, prin mecanismele profesionale și instituționale competente. Sesizările beneficiarilor se analizează obiectiv, pe baza documentării și a argumentelor profesionale.
Instrumentele digitale, precum inteligența artificială, pot reduce timpul pentru operațiuni repetitive și pot sprijini compararea scenariilor, dar rezultatele depind de calitatea informațiilor. Economia de timp trebuie evaluată pentru întregul proces, inclusiv verificarea rezultatelor, nu doar pentru generarea lor.
Riscurile IA includ date nereprezentative, rezultatele neexplicabile suficient sau informații aparent convingătoare, dar incorecte. Confidențialitatea documentelor trebuie protejată. Un rezultat automat nu devine o evaluare conformă standardelor, evaluatorul asumându-și concluzia și verificând datele.
Tehnologia crește eficiența cu condiția utilizării controlate. Pentru ANEVAR, educația este esențială: pregătirea aplicată trebuie să acopere limitele instrumentelor și responsabilitatea profesională. Timpul câștigat prin automatizare trebuie folosit pentru analiza situațiilor particulare și cercetare.
Calitatea unui raport de evaluare se sprijină pe identificarea corectă a bunului, verificarea datelor și argumentarea concluziei. Aplicarea consecventă a standardelor și verificarea coerenței analizei previn neconformitățile, oferind utilizatorilor un suport credibil pentru decizii.
Programul de monitorizare al ANEVAR urmărește respectarea standardelor. Constatările sunt folosite pentru perfecționarea pregătirii profesionale prin exemple anonimizate. Trebuie deosebită sesizarea de o neconformitate demonstrată și de o abatere disciplinară.
Calitatea evaluării depinde de accesul la informații detaliate despre tranzacții: drepturi transferate, caracteristici ale proprietății, data și condițiile tranzacției. Numărul de tranzacții sau media pe un oraș nu răspund tuturor întrebărilor, iar prețurile din anunțuri nu pot înlocui informațiile despre tranzacțiile încheiate.
Transparența informațiilor despre tranzacțiile imobiliare din România rămâne o problemă importantă, accesul la date detaliate fiind limitat. Dezvoltarea unor baze de date complete este o prioritate pentru creșterea transparenței și fundamentarea deciziilor economice.
ANEVAR a dezvoltat Baza Imobiliară de Garanții (BIG), centralizând informații din rapoartele pentru garantarea împrumuturilor din 2015, și Baza de Informații Fiscale (BIF), reunind date din rapoartele pentru determinarea valorii impozabile.
Datele incomplete sau lipsa lor sporesc efortul de verificare și amplifică incertitudinea, putând explica diferențele dintre rezultate. ANEVAR susține dezvoltarea accesului legal și controlat la informații relevante, protejând datele personale și confidențialitatea.
Comparabilitatea presupune definiții unitare și analiza caracteristicilor bunurilor, a datei și a condițiilor tranzacțiilor, dincolo de simpla înregistrare a prețurilor într-o bază de date.
Prioritățile ANEVAR vizează consolidarea competenței profesionale și a încrederii în rezultatul muncii evaluatorului, prin formare inițială exigentă și pregătire continuă. Componenta etică este abordată prin studii de caz pentru gestionarea conflictelor de interese și a presiunilor comerciale.
ANEVAR dezvoltă instrumente de prevenție și valorifică constatările monitorizării în pregătirea profesională. Digitalizarea și inteligența artificială sunt abordate prin pregătire și reguli de utilizare responsabilă. Dialogul cu băncile și autoritățile clarifică oferta și limitele evaluării.
Colaborarea internațională susține obiectivele ANEVAR, care este membră a TEGoVA, IVSC, WAVO, iiBV și IESC. Apartenența facilitează schimbul de experiență și participarea la dialogul profesional privind standardele, educația și etica.
ANEVAR a semnat protocolul cu Institutul European de Experți și Expertiză (EEEI) pe 11 septembrie 2026 și memorandumul cu organizația evaluatorilor din Azerbaidjan (AQC) pe 14 octombrie. Aceste acorduri creează un cadru pentru dialog profesional și dezvoltarea relațiilor.
Încrederea se consolidează atunci când beneficiarul înțelege cum s-a ajuns la valoare. Educația, etica și activitatea instituțională a ANEVAR trebuie să susțină acest obiectiv, prin dezvoltarea parteneriatelor din România cu mediul universitar și instituții relevante.
Calitatea evaluării depinde de accesul la informații detaliate și verificabile, precum drepturile transferate, caracteristicile proprietății și condițiile tranzacției. Transparența rămâne o problemă importantă în România, accesul la date fiind limitat.
Bazele de date ANEVAR, BIG și BIF, oferă resurse pentru analiză și monitorizare, dar datele incomplete amplifică incertitudinea. Accesul legal și controlat la informații relevante ar beneficia evaluatorii, băncile, investitorii și autoritățile.
Comparabilitatea necesită definiții unitare și analiză rigoroză a caracteristicilor bunurilor și a condițiilor tranzacțiilor. Datele incomplete sau lipsa lor sporesc efortul de verificare și pot amplifica incertitudinea.
Prioritățile ANEVAR includ consolidarea competenței profesionale și a încrederii în rezultatul evaluării, prin formare inițială exigentă și pregătire continuă. Componenta etică este esențială pentru gestionarea conflictelor de interese.
ANEVAR continuă să dezvolte instrumente de prevenție și valorifice constatările monitorizării în pregătirea profesională. Colaborarea internațională, prin apartenența la TEGoVA și alte organisme, facilitează schimbul de experiență și dialogul profesional.
În 2026, ANEVAR a semnat protocolul cu EEEI și memorandumul cu AQC, creând cadruri pentru dialog profesional. Se urmărește valorificarea acestor colaborări prin inițiative concrete și parteneriate cu mediul universitar românesc.
Consolidarea încrederii se bazează pe capacitatea beneficiarului de a înțelege raționamentul din spatele valorii. Educația și activitatea instituțională a ANEVAR susțin acest obiectiv, prin exemple practice și dezvoltarea cadrului etic.
Reporterul a încheiat interviul mulțumindu-i lui Ioan Bercu.
Reportajul s-a desfășurat în România, cu participarea reprezentanților ANEVAR.
Autorul reportajului, Redacția Bursa.ro, a finalizat articolul pe tema pieței imobiliare și a evaluărilor.