Stabilirea ratei lunare pentru un credit ipotecar trebuie să fie rezultatul a două calcule separate: unul bazat pe limita impusă de bancă și altul bazat pe disponibilitatea reală a bugetului personal, după deducerea cheltuielilor, economiilor și a unei rezerve pentru neprevăzut.
Conform Regulamentului BNR nr. 17/2012, limita obișnuită de îndatorare este de 40% din venitul net acceptat de bancă, plafon aplicabil din 1 ianuarie 2019. Gradul de îndatorare se calculează prin suma ratelor existente și a celei a noului credit, raportată la venitul net lunar. Plafonul de îndatorare poate ajunge la 45% în cazul primului credit pentru achiziționarea locuinței în care va locui debitorul, cu condiția ca acesta să nu dețină și să nu fi deținut anterior nicio altă proprietate. În calculul gradului de îndatorare sunt incluse și limitele cardurilor de credit sau descoperirile de cont, chiar dacă nu sunt utilizate integral, banca socotind cel puțin 3% din aceste limite. De asemenea, dacă plățile unui credit nu sunt egale, banca ia în considerare cea mai mare plată din perioada creditării.
Într-un exemplu cu un venit net de 8.000 de lei, limita de 40% permite obligații lunare de maximum 3.200 de lei. Dacă există deja o rată de 700 de lei și un card cu limita de 10.000 de lei (din care 300 de lei intră în calcul), spațiul disponibil pentru un nou credit este de 2.200 de lei. În cazul menționat, cu o rată nouă de 2.200 de lei, gradul de îndatorare atinge plafonul de 40%. Totuși, deoarece limita cardului nu reprezintă neapărat o plată lunară efectivă, în bugetul real rămân 5.100 de lei pentru celelalte necesități.
Calculul personal al ratei suportabile pleacă de la venitul net încasat (care poate diferi de cel acceptat de bancă) și deduce ratele existente, cheltuielile de trai, costurile locuinței, economiile și rezerva pentru neprevăzut. Aceasta reprezintă rata maximă din buget, nu un plafon legal. Utilizând același exemplu de venit de 8.000 de lei, un calcul personal care include cheltuieli de trai, locuință, economii și rezervă poate indica o rată maximă de 1.900 de lei. Astfel, chiar dacă banca ar aproba o rată de 2.200 de lei, bugetul real permite doar 1.900 de lei pentru a menține echilibrul financiar.
Bugetul trebuie să prevadă fonduri separate pentru avans, taxele de achiziție și alte costuri inițiale. De asemenea, trebuie incluse costurile recurente post-mutare, precum asigurările, întreținerea și reparațiile, în timp ce cheltuielile care dispar după cumpărare (ex. chiria) sunt eliminate din calcul.
Modificările de venit sau de rată impactează direct suportabilitatea: o creștere a ratei de la 1.900 la 2.200 de lei creează un deficit de 300 de lei în buget, iar o scădere a venitului cu 700 de lei ar reduce rata suportabilă la 1.200 de lei. OUG nr. 52/2016 obligă creditorul să verifice capacitatea de plată a debitorului pe întreaga durată a creditului, anticipând scenarii precum scăderea veniturilor, creșterea dobânzilor sau fluctuațiile nefavorabile ale cursului valutar.
Se recomandă utilizarea venitului net din fluturașul de salariu sau a sumei confirmate de bancă, evitând salariul brut din cauza deducerilor și scutirilor. În procesul de planificare, trebuie adunate toate ratele existente și calculate cel puțin 3% din limitele cardurilor și ale descoperirilor de cont. Analiza extraselor de cont din ultimele 6-12 luni permite identificarea cheltuielilor obișnuite și a celor sporadice, facilitând rezervarea corectă de bani pentru economii și imprevizibil.
Este indicat să se solicite băncii o simulare a ratei pentru perioada de după dobânda fixă și lista actelor necesare pentru probarea veniturilor. Bँncile pot aplica o excepție de la limitele de îndatorare pentru maximum 15% din volumul trimestrial al creditelor eligibile, însă aceasta nu este un drept al clientului. Excepția nu se aplică creditelor care depășesc echivalentul a 250.000 de euro și necesită un venit de cel puțin salariul mediu net pe economie.
Pentru creditele în valută, în absența unor venituri în aceeași monedă, plafonul de îndatorare este mai restrictiv: 20% din venitul net, sau 25% pentru prima locuință.
Banca are obligația de a verifica dacă venitul probabil va permite menținerea ratei în plafon pe toată durata creditului, inclusiv după vârsta pensionării.
În caz de respingere, creditorul trebuie să comunice motivele în maximum două zile lucrătoare. Consumatorul poate depune o petiție, la care banca trebuie să răspundă în 30 de zile calendaristice, existând posibilitatea de a sesiza CSALB sau ANPC.
Dacă venitul scade după acordarea creditului, debitorul este sfătuit să solicite în scris o analiză a situației înainte de apariția restanțelor. Soluțiile pentru creditele ipotecare pot include modificarea duratei, a dobânzii sau a modalității de plată a ratelor.