Atunci când o locuință cumpărată „din proiect” nu este gata la termenul convenit, restituirea banilor nu reprezintă întotdeauna soluția dorită de achiziționori. Mulți cumpărători își doresc să obțină apartamentul promis, iar întrebarea centrală este dacă pot obține în instanță o hotărâre care să țină loc de semnătura dezvoltatorului pentru actele de vânzare-cumpărare.
Răspunsul depinde de prevederile antecontractului, de situația juridică a locuinței și de respectarea unor termene legale stricte. Aceste aspecte sunt detaliate într-un articol publicat pe platforma JURIDICE.ro de către avocații Dumitru Lazăr și Mihai Alexandrescu, care analizează instrumentele juridice disponibile în fața nerespectării obligațiilor de către dezvoltator.
Procedura de preapartamentare, reglementată prin Legea nr. 207/2025, permite identificarea separată, în cartea funciară, a apartamentelor dintr-un bloc care urmează să fie construit. Fiecare locuință primește o identitate cadastrală cu mențiunea că este un „bun viitor”. Totuși, existența unei cărți funciare pentru un apartament viitor nu echivalează cu finalizarea construcției, nici cu transformarea signatarului antecontractului în proprietar efectiv.
Codul Civil permite pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract atunci când o parte refuză nejustificat vânzarea, sub rezerva îndeplinirii celorlalte condiții de validitate. Simplicitatea refuzului dezvoltatorului de a semna nu garantează automat câștigarea procesului. Pentru apartamentele neterminate, decizia instanței depinde critic de intenția părților: dacă antecontractul viza vânzarea unui bun viitor sau a unei locuințe finalizate și intabulate.
Instanța poate înlocui consimțământul părții care refuză nejustificat să semneze, dar nu poate rescrie înțelegerea inițială a contractului. Preapartamentarea deschide posibilitatea ca, în același proces, cumpărătorul să solicite atât obligarea dezvoltatorului la finalizarea lucrărilor și formalităților, cât și o hotărâre care să țină loc de vânzare. Transferul proprietății ar urma să se producă ulterior, în condițiile legii, deși aceasta rămâne o interpretare argumentată de autori, neconsacrată încă ca soluție judiciară standard.
Un aspect crucial este termenul de prescripție specială de șase luni de la data la care vânzarea trebuia încheiată conform antecontractului. Cumpărătorul nu poate presupune că întârzierea lucrărilor amână automat acest termen de prescripție, ci trebuie să stabilească data concretă pornind de la clauzele contractului.
Chiar dacă condițiile pentru o hotărâre care ține loc de contract nu sunt îndeplinite, cumpărătorul dispune de alte remedii juridice, cum ar fi obligarea dezvoltatorului la terminarea construcției, perceperea unor penalități contractuale sau cererea de despăgubiri. Aceste acțiuni au propriile lor condiții și nu trebuie confundate cu acțiunea specifică pentru încheierea vânzării. Concluzia practică recomandă verificarea atentă a antecontractului și a termenelor sale înainte de a aștepta finalizarea șantierului.